⚖️ Колізія: “Іноземець не може володіти землею — але повинен інвестувати в об'єкти, пов'язані з землею”
| Пункт | Суть проблеми |
|---|---|
| Конституційна заборона | Іноземці не можуть купувати сільськогосподарську землю (ст. 22 ЗУ “Про обіг земель”) |
| Об’єкти інвестування | Будівлі, культурні простори, кіностудії, агроферми тощо не можуть бути повноцінно захищені, якщо земля під ними в оренді або належить третій особі |
| Право власності іноземця | Обмежене: він може володіти будівлею, але не землею під нею, отже — інвестиція не має повного юридичного контролю |
| Колізія в реєстрі власності | Спроба зареєструвати об'єкт як власність іноземця може зупинитись через відсутність прав на землю |
| Високі ризики в арбітражі | У разі спору держава може апелювати до “національного інтересу” й заблокувати доступ до активу |
🛡️ Що можна зробити (як іноземець) в умовах цієї колізії?
🔹 1. Оренда або емфітевзис (довгострокове користування землею)
– Це єдиний напівлегальний спосіб контролювати землю під активом. Можна укладати договори до 50 років.
📝 Мінус: у разі зміни влади/політики ці договори можуть переглядатись.
🔹 2. Довірча особа (nominee), яка є громадянином України
– Українець володіє землею/юрособою де-юре, іноземець — де-факто, через:
-
корпоративний контроль,
-
договори довірчого управління,
-
опціони на акції.
⚠️ Це в обхід прямого права, і несе ризики втрати контролю, якщо особа “зрадить”.
🔹 3. Спільне підприємство (JV) з українським партнером
– Найпоширеніша модель: українець вносить землю, іноземець — капітал/ноу-хау/нематеріальний актив, і далі все регулюється корпоративним договором.
🔹 4. Фінансова участь без прямого володіння активом (через облігації, кредити, royalty)
– Тобто, не інвестувати в “каміння”, а в процес — з поверненням через відсотки/дохід.
🔹 5. Інвестиція через міжнародні структури (наприклад, фонд у Люксембурзі або траст)
– Така структура дає змогу захистити активи через міжнародні угоди, напр., Energy Charter Treaty, BITs (двосторонні інвестиційні договори).
⚠️ Проблема №1:
Іноземні інвестори не мають незалежного механізму реєстрації права на землю + втрачають арбітражний контроль.
💡 Рішення на рівні держави (яке могло б бути):
-
Запровадити механізм спеціального статусу землекористувача-інвестора, наприклад, “економічного оператора” з особливим правом купівлі/викупу землі в публічному форматі, як це діє в Польщі чи Румунії.
-
Запуск інвестиційних арбітражних зон (екстериторіальні культурно-інноваційні хаби), з окремим реєстром прав.
🔧 Якщо хочеш, я можу оформити модель такої інвестиційної схеми для культурного хабу, де будуть:
-
міжнародна структура власності,
-
українська операційна компанія,
-
механізм захисту прав,
-
схема зворотного викупу (buy-back) або royalty-оплати.
Інвестиційна модель культурного хабу для іноземного інвестора в Україні
ОПИС СХЕМИ
Міжнародний рівень: Юрисдикція іноземної компанії: Люксембург / Естонія / Нідерланди / UK LLP
Створення інвестфонду або trust-структури
Контроль здійснюєть бенефіціари (іноземні особи)
Україна: Створення ТОВ / СКО (залежно від сфери)
Запрошення громадян України у співзасновники для реєстрації землі/активів
Підписання договорів довірчого управління, взаємних опціонів та корпоративного договору
Схема фінансування: Уплата у вигляді комерційної позики
Або: заходження в статутний капітал (як засновник)
Оплата роялті за бренд/ліцензію на сторону іноземної юрособи (обмеження умовне 5% від обігу)
Правові застереження Договір міжнародної юрособи та ТОВ/СКО в Україні
Умови реструктуризації у разі судової справи
Захист через право арбітражу (напр. юрисдикція LCIA, ICC, ICSID)
Додаткові можливості.
Створення міжнародної пресслужби для проекту
Вторинне фінансування через структуровані облігації
Грантові пакети через Creative Europe, USAID, Horizon Europe
Комментариев нет:
Отправить комментарий