Кому належить земля під ногами: як в Україні реєструють нерухомість — від царя до смартфона

Кому належить земля під ногами: як в Україні реєструють нерухомість — від царя до смартфона Після кожного потрясіння в Україні починається не боротьба за майбутнє, а перерозподіл минулого — майна, реєстрів, адрес.

1. Ініціатива власника: хто перший — той і господар У стандартному випадку, коли людина придбала нерухомість у XXI столітті (квартира, будинок, ділянка), процедура реєстрації виглядає формально просто:

договір купівлі-продажу (завірений нотаріусом),

внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП),

реєстратор або нотаріус передає документи в систему,

у вас з’являється витяг з реєстру — головний юридичний доказ.

Але це — лише верхівка айсберга. Тому що більшість української нерухомості — успадкована, відновлена, переобладнана або куплена в "тіні".

2. Новобудова: боротьба за перший запис Реєстрація квартири в новобудові — це головна пастка для тисяч українців:

девелопер продає «майбутню квартиру» ще до завершення будівництва;

акт введення в експлуатацію може затягнутися на роки;

реєстрація права власності можлива лише після присвоєння адреси — і тут починається найгірше.

З 2010-х років деякі забудовники реєстрували право власності на себе або пов’язаних осіб, шантажуючи покупців. Після 2022 року ця практика повернулась у нових формах — із залученням військової адміністрації, тимчасового управління або процедур захисту "з інтересів держави".

3. Майно незалежності: поділ на «до» і «після» 2013 року До 2013 року система реєстрації була складною, фрагментованою:

документи зберігалися в Бюро технічної інвентаризації (БТІ);

«свідоцтво про право власності» або «державний акт» мали паперову форму;

не існувало єдиного реєстру — інформація була локальною і часто втрачалася або фальсифікувалася.

Після 2013 року, з запуском ДРРП:

з’явилась єдина база, але багато об’єктів не потрапили в неї автоматично;

люди з "старим папером" фактично опинилися у сірій зоні — формально власники, але в суді слабко захищені.

Цей перехід став зоною рейдерства, коли майно без електронного запису ставало здобиччю юридично агресивних гравців — нерідко пов’язаних із реєстраторами, нотаріусами або місцевими радами.

4. Майно радянських часів: від колгоспу до криміналу Майно, отримане до 1991 року (особливо:

садиби в селах,

дачі на кооперативній землі,

квартири в будинках ЖБК), в багатьох випадках досі не зареєстроване належним чином.

Проблеми:

відсутність первинних документів;

ліквідовані органи, які колись видавали довідки (наприклад, райради СРСР);

спадкоємці живуть за кордоном або не мають юридичної спадковості.

А ще — нерухомість, яку неможливо зареєструвати, бо держава не визначила правонаступництво СРСР у власності, і частину таких об’єктів фактично привласнили:

органи влади,

місцеві олігархи,

або церкви.

5. До 1917 року — тіні імперії Існують окремі випадки, коли люди намагаються відновити права на:

маєтки, будинки купців, землі дворянства (особливо в центральній і південній Україні),

церковне або монастирське майно.

З юридичної точки зору, Україна не визнає спадкоємність права приватної власності з Російської імперії, а це:

створює правовий вакуум,

дозволяє органам влади або забудовникам "переписати історію", оголосивши старовинні будівлі "безхазяйними".

6. Що робить держава: контроль замість прав З 2014 року влада активно створює механізми "фільтрації" прав власності:

військовий облік майна (може бути мобілізоване);

кадастрова верифікація — повторне визначення меж;

"розшарування" співвласності, що спричиняє конфлікти у багатоквартирних будинках;

періодичні зміни порядку спадкування та реєстрації.

Фактично, все, що не оцифровано після 2013 року, — під загрозою оскарження.

✅ Висновок Майнові права в Україні не завершені — вони в постійній боротьбі.

Реєстр — це не гарантія, а поле бою.

Держава після 2013 року більше зосереджена на контролі, ніж на захисті власника.

Проблема нерухомості — це не тільки про документи, а про довіру до інституцій.